学经济家: “房地产长效机制”可能会是什么样子的

第一部分:目前状态的由来 第二部分:多数人忽略掉的改革准备 第三部分:正常财政中土地和房产税的角色 第四部分:债务和货币安全的红线已经绷紧

前段时间有群友整理了我几年来的挖坑扯淡,看了几眼吓得赶紧关掉了,这都什么鬼。扯淡能力瞬间被打到零级,不敢写也不敢发,感谢 微博@伯通李 的当面讨论和发在虎嗅上的简写版的示范,重写了这篇勉强敢拿出来见人)。

4月6日,住建和国土部下发通知,要求各地房产库存过低的,要显著加快供地,库存过高的要停止供地。当时心存犹疑:“库存低的要显著加快供地”和之前“严格控制特大城市扩张”的规定,打架了,哪个会赢?

隔天,北京就宣布未来5年新增住房150万套(现有约750万套),大概是前5年新房成交量的3倍。OK,至少短期内新规定有些效力。就像计划生育了十几年,终于出来个“单独二胎”一样,信号虽小,但意味深长。

大气候是,最近高层屡屡强调“加快形成房地产长效机制”,正好把旧机制的框架,还有新机制的博弈可能,做一个梳理。

牵扯到土地和财政、金融货币和收入循环、央地关系和政策博弈、居民的应对,这四条交错的主线都会涉及,所以这篇文章可能会比较长,而且每一段里都有小因果小逻辑,对读者要求太高了…

第一部分:目前状态的由来

1、93年到03年打下的框架

为了节约篇幅,把93年税改和央地关系调整作为一个起点。这之前,大多部委是没钱又没权,饿的嗷嗷叫。税改之后,财权大幅上收,结果是部委们爽了,县乡饿的嗷嗷叫。

98年进行了房地产的市场化改革,但当年修订的《土地管理法》明文规定,土地补偿费和安置补助费的总和,不得超过前三年平均年产值的15倍,省级政府批准可以增到不超过30倍。第63条又规定,“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。

这就基本把土地的口子给垄断了。极度缺钱的地方政府,在随后的史上最宏大的城市化、开发区的进程中,走上了土地财政之路,住宅用地换土地出让金,工业用地换增值税,城投平台换贷款。

早期钱少事儿多,多数基层只能不讲规矩了,少不得各种因为征地拆迁而酿成的冲突和悲剧,与农业税(06年取消)、计生(16年接近取消)可以相提并论。“每一个人的家乡都在沦陷”。只剩中心城市、省会和个别城市等能在治安、教育、卫生、医疗、发展机会方面还有可观之处。这与美日欧等发达国家形成了明显对照,后者通常只有机会上的差别,小城市和乡郊的秩序,往往比大城市中心还要好。

农村土地不准入市,资本和富豪不能下乡落地、土地不能自由交易、转变用途和获得信贷,结果是几亿农民过度依靠出售体力,勉强糊口,支付教育、医疗、进城门槛之外,没有什么消费能力,还有承担信贷的凭借。

2016年,城镇居民(约占54%)的人均可支配收入是农村的2.72倍;13亿国民中收入最低的60%,平均起来每月可支配收入仅1100元。这怎么能买的起高铁票、三四线房产(以及钢铁水泥煤炭家电汽车)、用的起集中供热不烧小煤炉、不乱排垃圾和污水?所以“产能过剩”“环保难题”“资产泡沫”“顺差过多”等等其实是伪问题,是产权和信贷局限在城市的诸多后果而已。

另一个后果就是,竞争中胜出的居民,极难在乡郊置办庄园、别墅、参与学区,只能继续打下一个关卡:在海外购置别墅、培育后代。附带结果之一是数以万亿计的财富成为别国公民的“海外”资产。这种财税和土地机制,近乎成为一个逐层向上、向海外抽取精英和财富的水泵矩阵,没有反哺

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(伯通做的图,漏了凌驾所有之上的最高级种姓婆罗门)

看懂的人最后发现了这个游戏的通关秘籍,就是借助杠杆提前在中心城市卡位,“京沪永远涨”背后的逻辑大概如此。

203年后的“宏观调控”加码

03年是换届之年。理想状态是升级基本操作系统,把93年版本中(可能是受苏联解体的刺激而不计代价的)过强中央、过弱地方的格局,做一个平衡调整。但历史通常是反过来的:一个架构运行十年,那最有话语权的往往是这个架构下的得益者。

结果是这10年的重点变成了“纠偏”。加上民众流行的观点之一, 是教育医疗等市场化、国企私有化等太快了,需要慢下来等一等国家的良心。“宏观调控”时代来临,各部委相对于地方的权力空前提升,国企相对于民企也获得了空前的优势和资源。

土地管制也在这期间开始层层加码,04年房地产首轮调控启动,06年出台了“18亿亩耕地红线”,结果就是大家熟悉的中心城市的房价开始超速上涨,而三四线城市库存压力更大,引发更多的部委调控。

09年应对危机时, 最初设想中其实是加杠杆和减税两个方案并行的,但由于前几年没做多少改革准备,结果变成了大放贷。到了还贷周期,民企一地鸡毛,而国企和地方基建的债务,反而为了保GDP和就业,不得不继续放下去。先是灌饱了稀缺资产的价格,接着就开始构成资金外流的压力。

最后一步,就是13年部委按照惯性继续出台调控政策,“严厉控制特大城市扩张”,到地方开始落实(2015、2016年中心城市供地急剧减少),结果是房价恐慌性暴涨,终于触到了其他部委(央行)的线了。15bd24bfce23963f9d244f5c.jpg_custom660.jpg

在这之前,疑似财政和央行对土地和发展规划无权吱声 – 即使他们预见到了风险也只能忍着,只有到风险临近的时候,才有可能委婉的提出:喂,这样子下去会崩掉的啊。

插入一个可能的特色规律:

每个部委的规定和政策都是永远正确的,如果加上了“中央精神”、“基本国策”的背书,就不仅是永远正确,还要年年加码。除非撞到了另一个部委(或者另一个国家)的红线。

比如计生政策就长期正确,直到负责养老金的部委摔了电脑:这预算没法做了。至于民间和学者们多少声讨反对,在政策博弈中更接近于背景噪音。

所以未来到底是按照已有模式继续下去,还是会另起套路,就要关注财政和货币当局的想法和改革准备了。

第二部分:多数人忽略掉的改革准备

1、 财政部门的调整和设计

13年起,财政部门的首次被定位为“国家治理的基础和重要支柱”,不再是出纳的定位了,但离正常国家还有一些距离:西方财长的权力和地位,大多仅次于总统/首相,平级于国防、外交、安全、贸易等重要部长。没权力就推进缓慢,未来是会加速推进,还是人走茶凉,也不大好说。

这几年来财政部门做了不少准备,包括:

1) 逐步规范各部委的自由财权,要求各种专项拨款,从“跑部钱进”的抽屉里,拿到地方预算大帐的台面上来;

2) 统一流转税(营改增),微调中央和地方的分享比例(16年底增值税定额返还);

3) 推动地方财政的公开化和地方债券的市场化。逐步卡死地方政府从银行直接间接搞钱的通道,包括宣布18年起所有财政担保无效。

4) 推动地方的财政法人主体定位。当债务利息达到财政收入的警戒线时,地方必须冻结支出、裁员、出售资产。(如果这条生效,还会打架的。地方被迫裁员时,多半不会先裁警察城管老师医生,而是先裁妇联、文联、工会、体委、日报社等。但上级妇联文联不乐意怎么办,拨钱吗?)

5) 最重大的举措是设置了“央地分权”的指导意见(国发2016年49号文),国防、外交、国安、边境、跨省大河和交通、重大传染病、战略资源等归属中央事权,而教育、医疗、治安、规划等重要权力下放为央地共管或者地方主导。

“央地分权”远超过了补丁的意义,而是接近新一代基本操作系统。大概能决定未来二十年是会在人均万把美元上玩V型、L型、I型,还是在2万美元左右小幅波动。如果大而化之的讲,甚至是从秦朝起到现在2000年里一直未能达成的框架稳定性。不过现在强调它疑似有些不合时宜,草草颁布了就冷藏起来,毕竟要分解部委和权力、扩充地方财政和法人主体资格,要动太多法规、制度、位子和利益了。

2、土地制度的改革准备。

土地方面的改革准备,目前看到的是今年完成城乡土地确权发证,全国房产信息联网,全国人大本届完成《土地管理法》修订(希望已经调任人大的黄市长能够参与),这些相当于是为后续改革提供一些可操作性、可监督性和法律依据,免得搞成王安石变法那种祸害。

如果这次《土地管理法》和部委权限下放的比较到位,那即便两三亿人住进1亿套别墅占掉1亿亩耕地,现有19亿亩耕地变18亿亩也不影响粮食安全,但对于完善经济和货币内部循环链条、开启正常循环,意义可就非常重大了。如果小改小闹,拖20年再放开,那代价多半是20年内数百万人移民,数十万亿财富带往他国。

按目前国内专家和民意(保证粮食安全,节约利用土地,防止兼并,稳定第一等等),多半是稍有让步、继续顽固。但如果财政和央行的压力非常巨大、并且起到主导作用,那也有可能压倒土地政策惯性的。

第三部分:正常财政中土地和房产税的角色

目前财政收入结构中,增值税占比过高,而增值税非常接近工薪税(设备、原料、电力等成本可以抵扣,而人力成本不能抵扣)。再加上社保、公积金和所得税,造就了一个畸形的收入和消费结构。企业家和工薪阶层的收入的大头被拿走了。消费和信贷能力不足(产能过剩)、还款能力不足(资产价格也会有天花板)。

形象一点儿说,就是单对着一条腿(实业)割肉,而不对财产征税。等实业、就业和工薪割到走不动甚至割垮了,那其实资产价格也走不动甚至会垮。

在产业集聚时代,很多县乡其实已经无法维系制造业了。但由于地方政府对增值税的过度依赖,只能继续在土地、环保、信贷等方面不计代价进行维系。地方财力长期不足,部委们的KPI考核却变本加厉,那当地干部们只能进化出另一种天赋技能:向上花样讨钱(持续增加财政压力),向下花样糊弄,教育、医疗、环保、治安等等,除了政府周边之外都没法细看。

而房产税天然是地方税。如果地方财政收入和政绩主要来自于地方税的话,那大概一届的时间,很多地方官也许会拿出当年绞尽脑汁、拼命喝酒也要招商引资的劲头,用在改善规划、环保、治安、教育、医疗等方面,像是换了个人。(所以不仅居民们担心薅羊毛反对房产税,其实老革命们更反对房产税:基层干部以后给谁打工?)

但如前所述,当地方增值税增不动了、地方贷款又被卡死了、卖地也没人买的起的时候,地方只能葛优瘫,或者撒泼讨钱,不给钱那就得给政策(比如裁员或者卖国资),或者新的利益安排了。

短期看的过渡策略,可能是老地老办法、新地新办法、各地自行决定。比如新增、翻建、扩建的请求,权利清晰一致同意且经过当地规划许可的,就给办证,允许出售、贷款,但必须补交市政建设基金(各地自行按区域划定每平米几百到几万元不等)、补交电力、排污、供热、垃圾处理等增容费,且年年缴纳房产税。这比地方政府原来垄断征地再卖的方式,收入可能更高。当然这只是猜测,详细可等京沪等地的“集体土地入市试点”的方案出来。

按照“不撞红线不改革”的规律,这么正确的道路,除了尽快修改《土地管理法》允许以外,还需要什么压力才能推呢?这就是下一部分了。

第四部分:债务和货币安全的红线已经绷紧

如果说土地制度、经济发展模式等等还和各种国情、文化等有关,大家可以吵个没完的话,那货币和债务可就算是普世的硬邦邦的,没的可选择的。

基本税制、产权和行业准入等20年几乎不动,已经放开的领域里资本已经够多,极少还有额外收益了。但GDP增长、就业、财政的目标,迫使信贷继续增长,而且主要是支持利润和还款来源都很可疑的国企、政府基建项目。现在国企和地方政府的负债,早已超过百万亿的规模了。

而我们知道,每一笔新增货币(信贷),在出生之时都已经注定了死期(还款条款),货币总量可以视为每笔尚未偿还的债务之和,就像人口总量是所有尚未死亡的个体之和。而投资收益率,是绝大多数经济指标的基础指标。企业收益低则自然会积累低,税收、就业、收入、还款能力、资产价格、信贷安全、币值汇率,都会自然冻住。

这时仍然高速积累大量无法偿还的债务,那最严重的会毁掉货币信用(比如津巴布韦和委内瑞拉的财政)并进而毁掉社会秩序和政权存续;轻一点儿的会毁掉资产价格和银行(比如90年日本的地产贷款、07年美国的房贷)。

就以现在而言,再继续给没效益的国企和基建增加贷款,或者给居民恐慌性的高位买盘增加贷款(但未来还款能力处于高风险状态),那会继续推高资产价格,掏空银行还有外汇。尤其是今年美元加息、美帝减税,汹涌的人民币想要出海,那简直是把央行和外管放在火上烤。必须出手。

常见的债务危机的解决出路,不外乎坐视贬值+通胀,或者主动紧缩+疗伤,或者债务转移(类似于QE,由财政和央行临时扛起来)。

但对人民币而言,大幅贬值+通胀这条路其实没用,因为体量太大了,其他国家必须跟着贬值才能自保,没法贬值的(美元)就只能制裁,这既解决不了问题,还冲击全球秩序并导致反弹,一旦进入加码对抗循环了,保不住的可不只是人民币。

紧缩呢则过于痛苦。设想一下98-99年财政的拮据、基层公务员的白条、国企的破产和下岗就能理解。比起20年前,可能要多一份房价的下跌,和金融从业人员的减薪和裁员。更关键的是,这次即便是紧缩了,之后也很难有WTO和房地产那种动力能够再度拉起腾飞了,寒风中要伫立多久?

所以这两种方案都接近于白受罪而且耽误时间,因为根源还没有动,税制、土地、国资国债、国企和财政约束等方面,还远不是一个正常经济体。

理论上财政和央行可以短期扛一阵儿。比如减增值税和社保,能立即改善企业利润、工薪和就业,增加新的消费和信贷,保住资产价格。赤字由国债过渡和弥补(相当于把债务从企业转为政府),再用国资出售来偿还国债。由于资产收益率的上升,外汇流出也会得到遏止。

长期走向就只有“央地分权”+“土地自由”,经济、教育、医疗、保障、土地、规划、粮食等权力尽可能的下放地方和民间,包括土地使用权如何流转、变更用途、怎样开征房产税,都交由各地自己想办法去试。

毕竟95%以上的国土不能贷款,财富单向汲取没有循环,那几百万亿货币堆在那2-3%的“出让土地”上,就像摞积木,神仙也摞不下去的,何况央行。

所以说,这 20年来的惯性还能不能继续走下去,这次央行和货币的红线,是能直接促使土地、财税开始改革,还是经历几次“白受罪和耽误时间”,甚至会被厌恶改革的其他部委和决策者怼回去,还真不太好说。

所以,在决定是否按十几年调控期的赌博策略进行下注之前,不妨先观望思考一下,这个旧套路中央还玩不玩了,“房地产长效机制”什么时候能磨出来。

另:对于满脑袋马列政经思维的人,一听到土地自由就立刻想到“土地兼并”“社会动荡”“流离失所”的读者,不想回复。之前有一篇帖子猜测东亚土改等对社会生态、生育率低下的关联,可见:https://xueqiu.com/2554781328/80741990  可以参考。

最后还得感谢伯通,要不这篇不知会在电脑里锁多久。